投資の際のチェックポイント

投資の際のチェックポイント

不動産投資信託購入のチェック

1. 不動産投資信託（J－REIT）で、どれくらいの利回りを期待できるかは、各種の調査による予想でha、ほぼ３％台の利回りは確保できるであろうという見方が強いようです。
   たとえば、ある銀行の資料では、J-REITの予想利回りは平均3.63％になります。東京証券取引所一部に上場している株式の予想配当利回りは1.06％、安全性の高い、わが国の10年もの国債は1.33％になりますから、これらを大きく上回っているのです。金利水準の高いアメリカの10年もの国債だと 4.13％の利回りですから、それよりは見劣りしてしましますが、アメリカ国債には為替リスクがともなってきます。
   売却の可能性を考えると、いくらで換金する事ができるのかという事も重要な問題になっています。そこで、年間の利回りに、売却時の値上がり益を加えた、トータルリターンの実績をみると、2004年3月から2005年2月の1年間のj-REITの平均は27.2％になる数字が出ています。ちょうど J－REIT価格が大幅にアップした時期と重なるので、トータルリターンが大変大きいものであったのです。
   しかし、これは過去のデータですので十分注意して下さい。
2. 安全性や利回りの安定度を予想する上において、特に重要になってくるのはその投資法人がどの地域の、どういった物件に投資しているのかという点になります。
   例えば、東京圏などの大都市圏の都心近くの最新設備を備えた大型のオフィスビルが中心となっているのであれば、空室のリスクはほとんどないといってもいいでしょう。その分取得価格が高くなり、投資利回りは低くなってしまう可能性があります。安定性は高いですので、長期間保有してその間に分配金を得て収益を確保していくという考え方でしたら、最適の銘柄といえるでしょう。ただし、そうした銘柄は価格的に高いのが一般的になります。
   これに対して、商業施設、地方の物件や、商業施設、賃貸住宅なども投資対象となる銘柄は、比較的安く物件を取得することができます。賃料には価格ほどの差はないで、相対的に利回りは高くなるのです。その分、経済基盤が脆弱なため、テナントの確保には都市圏と比べると、リスクがともなってきます。また、賃貸住宅はオフィスビルや商業ビルほどに利回りは高くないのですが、空室リスクが小さく、収益は安定しているというメリットがあります。そうした点を考慮しながら、個別の銘柄を比較検討するといいでしょう。
3. 個別銘柄を選ぶ上で重要になる事は、自分が何に重視して投資するのかという点です。上場銘柄でも価格は20万円前後から100万円台まで千差万別だし、利回りも3％台が中心とはいえ、1％台から4％台まで広がっているからです。さらに、発行時価総額も100億円台から4000億円もある銘柄もあるのです。
   また安めで購入できる銘柄のなかにも利回りが4％台の物件もあります。なかには5％台になるものまであります。しかし、これらは概して、時価総額もあまり大きな規模とはいえません。安定性、安全性という点になると十分な実績を確保するには至っていないといえるでしょう。
   多少のリスクを背負っても利回りを重視しないといけないのが、利回りが若干低くなっても安全性をとるのか、投資家それぞれの判断による自己責任ということになってきます。

個別銘柄のチェックとコスト

【個別銘柄のチェック】

個別銘柄のチェックには、日本経済新聞社の『日経会社情報』、東洋経済新報社の『会社四季報』などでその概要を見ることができます。設立母体などの特色、投資口数、最近の業績、設立時期、配当利回り、当面の予想、価格動向などの情報のほか、ホームページURLも掲載されています。

さらに詳しい情報を比較検討するのであれば、東京証券取引所の『株価検索』を利用する方法もがあります。これは、東京証券取引所のHPのメニュー欄から、「不動産投資信託」「株価検索」をクリックすると見ることができます。ここには、最近の価格の動きのほか、一株当たり株主資本、 一株当たり利益、ROE（株主資本利益率＝当期純利益を前期および当期の株主資本の平均値で割ったもの）、PER（株価収益率＝株価を一株当たり利益で割ったもの）、 PBR（株価純資本倍率＝株価を一株当たり株主資本で割ったもの）などの重要な情報も掲載されています。

もちろん、これらは各投資法人のHPでみることができるのですが、各銘柄の情報を人目で比較検討できるので便利です。

【手数料】

証券会社に払う手数料になります。証券会社によっては大きな差があるので注意しましょう。
［例］200万円分のREIT株を購入した場合にかかる手数料

証券会社	片道手数料	往復手数料	投資額に対する往復手数料の割合
A社	10,150円	20,300円	1.015%
B社	1,600円	3,200円	0.160%

【税金】

売買を繰り返すことによって意味のないコストが発生してしまします。できるだけ売買の回数を控えるようにしましょう。ましてや不動産投資信託の場合は分配金が目的になるので、一度買ったら二度と売らないぐらいの気持ちで購入銘柄を検討するようにしましょう。

全体銘柄のチェック

どんな銘柄を買うのがいいのか、ポイントは以下の通りになります。

まず大切なことは、それぞれの銘柄に関しての客観的な情報を入手していきます。各銘柄の詳細は、各投資法人のホームページをチェックすればわかるのですが、これは残念ながら必ずしも客観的な情報とはいえません。第三者の評価を確認するようにしましょう。

具体的には、東京証券取引所のホームページで東証リート指数があるのでチェックしましょう。これは、不動産投資信託（J-REIT）の価格がどのように動いているのかを指数化したものになります。

2005年に入って人気が急速に高まったせいか、その価格は7月にかけて大幅に上昇してきました、8月以降からは下落傾向が続いていました。これは、長期金利が上昇に向かうのではという予測から、投資家の資金がJ-REITから各種の金融資産などに戻って行ったためと思われます。このピークに買った人は資産価値が目減りしている可能性が高いと思われます。

目論見所の検討

J-REITは、すでに約30社以上の銘柄があります。その価格も20万円前後から100万円台にまで広がってきています。

利回りもそれぞれに違っているので、購入に当たっては個別の銘柄を十分に比較検討してから、購入先を決めましょう。その前提となるのが目論見所の閲覧になります。証券会社などで相談するのが便利なのですが、そうした時間がない場合には運営会社である投資法人のホームページの決算短信などをチェックしておきましょう。

そこに、どういった会社が母体となっているのか、また投資先の物件はどのような内容であるのかなどの概要が記されています。上場銘柄の場合、条件をクリアしていますので、比較的安定度は高いと思われますが、それでも価格の上下幅や利回りには差が出ます。自分の目で、どの銘柄が安心なのか、将来性があるのかなどをチェックしましょう。

また、購入後も安心してからも定期的にその内容をチェックするようにしましょう。

たとえば、投資口の追加発行などの場合は、投資口数を増やす裏づけが出来ればいいのですが、そうでない場合には価格の低下につながってしまいます。また、売却したり、運用資産を追加する場合にも、それが妥当なものか判断して、場合によっては早めに売却するなどの行動が必要になる場合があるかもしれません。

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Last update:2023/1/4