不動産投資信託と現物不動産の違い
証券化投資(不動産投資信託)
オフィスビルや商業ビル、もしくはマンション等の現物不動産を有価証券に変換させて少額化と流動性を確保した投資商品の事です。代表的な投資商品として不動産投資信託（J-REIT）があります。
投資法人は投資家から集めた資金などを元にオフィスビルやショッピングセンターなどを購入し、賃料収入などの運用益は配当として投資家に還元しています。
投資家には、投資証券等が発行されて、上場しているものであれば、証券取引所で株式と同じように売買する事が可能です。値動きも日々、新聞やインターネットなどで確認する事も可能です。
証券化投資の特徴は、収入源は小口化不動産と同じくインカムゲイン（賃料収入）が主流になりますが、元本や分配金の保証はされません。
一方、不動産投資信託は分散投資もすることができます。このことは、不動産特有の個別性や地域性が薄らいで、投資に伴うリスクを軽減させる事ができます。
現物不動産投資
「現物不動産投資」とは、アパートやマンション、オフィスビル等を建築・購入して、個人や法人に賃貸することで家賃やテナント料で利益を得る投資方法です。
文字通り、現物の不動産に投資をすることによって収益を上げる方法になります。この方法は直接投資型といいます。
建物を丸ごと所有する場合と、一室のみを所有する場合と区別されています。
このような不動産そのものを購入する投資方法には、さらに2種類に分けられています。
一つは手持ち資金によりゼロの状態から新たに不動産を購入する方法になります。代表的なものにワンルームマンション投資などがあります。
二つ目は、所有している土地に建物を建てて、収益不動産へと変身させる方法になります。あるいは所有している土地を手放すことなく、他人に貸し出し、地代収入を得る方法もあります。この場合、人気の吉祥寺などの賃貸物件ならすぐに埋まりますが、空き部屋ばかりになるような状態だと利益が取れなくなってしまうこともあります。
現物不動産投資は高額な資金が必要になり、投資できる人が限定されています。複数の不動産を所有して分散投資することが難しくなり、不動産が所在する地域性、その用途などの個別要因を受けやすくなります。多くの場合、自己資金のみで不動産を購入するのではなく、借入金との併用によって、より大きな投資を行い、収益の拡大を目指しおおないます。いわゆる「レバレッジ効果」といいます。
ただし、借入金の金利より投資物件の利回りが高く、収益をあげれられることが絶対条件になります。万が一、投資物件の利回りより借入金の金利が高くなった時には、想像を絶するような状況が発生してしまします。これを「逆レバレッジ効果」といいます。
現物不動産投資がハイリスク・ハイリターンであるといわれている理由のひとつなのです。
不動産小口化商品
不動産投資が現物不動産投資のみであった場合は、参加者は非常に限定されてしまし、マーケットも小規模でしょう。
そこで、問題とされる資金的な面を解消する方法として「不動産小口化商品」が登場しました。簡単に言えば、共同オーナーとして投資に参加してもらうという仕組なのみです。
例えば、1棟30億する商業ビルを1000口に分ければ、1口あたり300万円になります。投資家は1口以上を出資することで、商業ビルの運用に一部参加することができるのです。こうすることで直接不動産物件を購入するより資金はかなり少なくなり、不動産投資へ参加しやすくなるのです。
小口化不動産投資の流れは、始めに不動産会社等が投資家から資金を調達するために組合を設立します。
組合は、投資家から集めた資金で、オフィスビルや賃貸マンション、商業ビルなどを購入・建設して、そこから得られる賃料収入や売却収入にり収益を上げます。この収益を出資した投資家へ分配する仕組みになります。
投資家にとっては所有権ではなく共有持分権を手にすることとなり、投資対象不動産の管理の難しさもなくなるのです。
おすすめWEBサイト 5選
Last update:2023/1/4